Grundsteuer

 

In Bayern und Baden-Württemberg gelten seit der Grundsteuerreform 2025 grundlegend unterschiedliche Berechnungsmodelle. Während Bayern auf ein reines Flächenmodell setzt, nutzt Baden-Württemberg ein modifiziertes Bodenwertmodell.

Hier ist die Zusammenfassung der wichtigsten Fakten für beide Bundesländer:

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1. Bayern (Flächenmodell)

In Bayern spielt der Wert des Bodens keine Rolle. Es zählt rein die Fläche von Grundstück und Gebäude.

• Berechnungsformel: $$(\text{ Grundstücksfläche}\times 0,04€+\text{Wohnfläche}\times 0,50€\times \text{Ermäßigungsfaktor })\times \text{Hebesatz}$$

• Ermäßigung: Für Wohnflächen gibt es einen Abschlag von 30 % (Faktor 0,7).

• Besonderheit: Da der Bodenrichtwert egal ist, zahlt man für ein 500 m² Grundstück im teuren München-Bogenhausen theoretisch die gleiche Steuer wie für ein gleich großes Grundstück im günstigen Bayerischen Wald (sofern die Hebesätze der Gemeinden identisch wären).

2. Baden-Württemberg (Modifiziertes Bodenwertmodell)

Hier ist der Bodenrichtwert der entscheidende Faktor. Das Gebäude selbst wird für die Grundsteuer B gar nicht bewertet.

• Berechnungsformel: $$\text{Grundstücksfläche}\times \text{Bodenrichtwert}\times \text{Steuermesszahl}\times \text{Hebesatz}$$

• Steuermesszahl: Sie liegt standardmäßig bei 1,3 ‰. Für überwiegende Wohnnutzung gibt es einen Abschlag von 30 % (effektive Messzahl 0,91 ‰).

• Besonderheit: Da nur der Boden zählt, werden große Grundstücke mit kleinen Häusern tendenziell teurer, während Mehrfamilienhäuser auf kleinen Grundstücken oft entlastet werden.

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3. Die Höhe der Grundsteuer (Hebesätze 2025)

Die endgültige Höhe hängt vom Hebesatz Ihrer Kommune ab. Viele Städte haben ihre Hebesätze für 2025 angepasst, um die Reform "aufkommensneutral" zu gestalten (die Stadt nimmt insgesamt nicht mehr ein als vorher, aber für den Einzelnen kann es teurer oder billiger werden).

Beispiele für Hebesätze 2025 (Auszug):

Stadt	Bundesland	Hebesatz 2025 (ca.)
München	Bayern	ca. 820 % (unverändert hoch)
Regensburg	Bayern	ca. 510 %
Stuttgart	Baden-Württemberg	ca. 395 % (gesenkt von 520 %)
Karlsruhe	Baden-Württemberg	ca. 450 %
Ulm	Baden-Württemberg	ca. 390 %

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4. Die Erklärung (Was ist zu tun?)

Die Hauptfrist für die Abgabe der Grundsteuererklärung (Stichtag 01.01.2022) ist in beiden Ländern bereits abgelaufen (Januar/April 2023).

• Verpasst? Falls Sie noch nicht abgegeben haben, sollten Sie dies schleunigst über ELSTER nachholen, um Verspätungszuschläge oder Schätzungen zu vermeiden.

• Änderungen: Wenn Sie nach 2022 gebaut, angebaut oder das Grundstück geteilt haben, müssen Sie eine Änderungsanzeige beim Finanzamt einreichen. In Bayern gilt hierfür eine Frist bis zum 31. März des Folgejahres der Änderung.