Topaktuell

 

Zum Jahresende 2025 zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt in einer Phase der vorsichtigen Stabilisierung. Während die Preise in vielen Städten nach den Korrekturen der Vorjahre ihren Boden gefunden haben, rücken für 2026 regulatorische Änderungen und energetische Anforderungen in den Fokus.

Hier sind die wichtigsten aktuellen Entwicklungen und ein Ausblick auf 2026:

1. Markt & Preise: Bodenbildung erreicht

Nach dem deutlichen Preisrückgang seit dem Peak 2022 (in Städten wie Stuttgart bis zu -16 %, in München ca. -12 %) ziehen die Preise in attraktiven Lagen seit Ende 2025 wieder leicht an.

  • Prognose 2026: Experten erwarten für das kommende Jahr ein moderates Preiswachstum von 2 % bis 4 %.

  • Preistreiber: Der massive Wohnungsmangel (geschätzt fehlen bundesweit ca. 700.000 Wohnungen) stützt die Preise, da der Neubau 2025 mit nur ca. 200.000 Fertigstellungen weit hinter dem Ziel zurückblieb.

2. Zinsen: Das "neue Normal"

Die Bauzinsen haben sich im Dezember 2025 leicht nach oben bewegt und liegen für 10-jährige Zinsbindungen aktuell meist zwischen 3,7 % und 4,3 %.

  • Trend: Marktbeobachter rechnen für 2026 nicht mit einem Rückgang unter die 3-Prozent-Marke. Stattdessen wird ein Seitwärtstrend im Korridor von 3,5 % bis 4,5 % erwartet.

  • EZB: Obwohl die Leitzinsen im Juni 2025 gesenkt wurden, blieben sie im Dezember stabil bei 2,0 % (Einlagefazilität).

3. Gesetzliche Änderungen für 2026

Das kommende Jahr bringt wichtige Neuerungen für Eigentümer und Mieter:

  • Mietpreisbremse: Diese wurde offiziell bis Ende 2029 verlängert.

  • Indexmieten & Möblierung: Die Bundesregierung plant für 2026 strengere Regeln für Indexmietverträge (Kappungsgrenzen) und die Vermietung möblierter Wohnungen, um Umgehungen der Mietpreisbremse zu erschweren.

  • Gebäudeenergiegesetz (GEG): Ab dem 30. Juni 2026 greift in Großstädten (> 100.000 Einwohner) die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen (gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung).

  • Modernisierungsumlage: Vermieter müssen ab 2026 erhaltene staatliche Förderungen zwingend von den Modernisierungskosten abziehen, bevor sie diese auf die Mieter umlegen.

4. Fokus auf Energieeffizienz

Der energetische Zustand wird zum entscheidenden Preisfaktor. Immobilien der Klassen A/A+ erzielen inzwischen deutlich höhere Quadratmeterpreise (bis zu 650 €/m² mehr) als sanierungsbedürftige Objekte der Klassen D/E. Käufer achten 2026 verstärkt auf die "Sanierungsfalle".

Zusammenfassend: 2026 bietet für Käufer mit Eigenkapital wieder mehr Planungssicherheit, da die Zeit der extremen Preissprünge (nach unten wie nach oben) vorerst vorbei scheint.